Pinchazo a burbuja de precios en sector inmobiliario

Agentes de bienes raíces dicen que mercado se va ajustando. Santa Teresa ya es conocida como avenida de las luces apagadas por baja ocupación. Inversores están desilusionados por lento retorno. Edificios corporativos también están vacíos.

REAL ESTATE

Yeruti Salcedo

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Paraguay actualmente atraviesa por importantes cambios en lo que respecta al mercado inmobiliario, luego de que en 2012 los precios se dispararan a raíz del boom de la construcción de imponentes edificios, 4 años después los mismos se van ajustando apuntando a la baja.

Según el último informe de Inflación del Banco Central del Paraguay, los precios del mercado inmobiliario presentaron una caída del 75% desde el 2012.

Los vientos cambiaron y con el enfriamiento de la economía, las empresas están reviendo sus planes de mudanza hacia el eje corporativo. La ocupación es baja, mientras la competencia se acrecienta.

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“Los precios se están ajustando más que bajando. Es algo natural en un mercado dinámico que aprende y se ajusta, pero la dinámica difiere drásticamente según el perfil de los inversores y la situación en cada categoría.

Los primeros síntomas del ajuste actual se dieron en los sectores donde el inversor, quien es mucho más susceptible a las condiciones económicas que el consumidor final, tiene un peso más importante como por ejemplo en el sector de oficinas corporativas. Éste, además de ser un segmento típico de inversión, está mucho menos atomizado que el sector residencial, donde la cantidad de inversores, además de ser menos sofisticado forma una masa de inversores en mayor cantidad”, explicó Ricardo Ávalos, director Ejecutivo de Canopy SA, consultora especializada en el sector inmobiliario de Paraguay.

Indicó además que, a diferencia del sector de oficinas corporativas, donde los metros cuadrados disponibles están en su gran mayoría en manos de propietarios-inversores, los metros cuadrados residenciales -en su gran mayoría- están aún en manos de sus respectivos desarrolladores.

También ha sido crítico para este escenario de bajas, el aumento de la disponibilidad en el sector, siendo que entre diciembre 2015 y la actualidad, en el sector de oficinas corporativas se sumó una cantidad que literalmente dobló a la del 2014, subrayó.

Otro de los factores fundamentales para la baja es el perfil del grupo de compradores en cada sector, por ejemplo los extranjeros, si bien participan activamente en el sector residencial, se nota su presencia de manera más importante.

“Éstos que en definitiva son extranjeros, llegan con un conocimiento mucho más acabado del valor del dinero, lo que los hace reaccionar de manera más contundente y fluida que el inversor que no cuenta con las herramientas de análisis. La presencia del factor capital+conocimiento, incorporado al sector por el extranjero, es fundamental para darle salud al sector. Sin el mercado aún estaría buscando formas de ajustar este precio”, sostuvo.

OFERTA QUE NO SE ABSORBE

Meses atrás el consultor uruguayo y especialista inmobiliario Daniel Porcaro observó: ‘‘En Paraguay no hay una burbuja inmobiliaria, lo que hay es una oferta muy grande que va a ser absorbida por una demanda de lo que se pensaba, va a existir un encuentro entre oferta y demanda con precios más razonables de los que existen hoy’’.

OFICINAS CORPORATIVAS

El mercado de oficinas corporativas de alta gama está corriendo con la misma mala suerte de los edificios residenciales de lujo, ubicados en el denominado eje corporativo.

Si bien están vendidos en un gran porcentaje, la ocupación de las oficinas es baja porque el enfriamiento de la economía hizo repensar a muchas empresas el proyecto de tener un local en esta zona; además los precios no condicen con lo que el mercado puede pagar y existe una sobreoferta, lo cual incrementó la competencia entre los desarrolladores.

De hecho, el encarecimiento del alquiler se frena por primera vez en 8 años. En donde más se nota el bajón es en departamentos de lujo y oficinas corporativas.

El boom inmobiliario y el aumento mismo del poder adquisitivo de los paraguayos trajeron aparejados consigo una suba considerable en alquileres y precios de inmuebles, que desde el año 2008 venían registrando subas -promedio- de 8,7% al año, de acuerdo con las estadísticas de la serie histórica del Banco Central del Paraguay.

Sin embargo, esto ya es historia; en los últimos meses se observó un frenazo al incremento que hoy se ubica en 3,4%; el más bajo de los últimos 8 años, siempre según los datos oficiales.

Esto porque los propietarios -muchos de ellos extranjeros- se están poniendo cada vez más nerviosos, porque se están dando cuenta de que la promesa de retorno de 15 ó 17% al año no pasó de una fábula.

Los inversores al ver la realidad del mercado vuelven a su país de origen dejando de lado las inversiones en el país.

‘‘Hay una disminución en la actividad de la construcción de una u otra manera porque los capitales argentinos que construían y generaban inversión importante, hoy están retornando a su país, eso es por un lado; y por el otro, la actividad económica está disminuyendo y eso hace que las personas sean más prudentes a la hora de decidir.

Además la incertidumbre que generan los hechos ocurridos que poco favorecen a las decisiones de largo plazo, como los debates preelectorales, reforma, nuevas leyes que surgen repentinamente o decretos como lo del salario mínimo; muchos cambios. Eso lo que hace es que afecta la previsibilidad y que los agentes locales sean más prudentes a la hora de invertir’’, explicó el economista Hugo Royg, de la consultora MCS.

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